“行业进入调整期，毛利率已不是衡量开发商的主要标准。”近日，远洋地产总裁李明在与媒体的见面会上表示，“新常态”下，对一家房地产商和房地产项目的判断标准已经改变了，像毛利率和土地储备这些概念都要退居“二线”了，未来最核心的是企业收益率，开发商将由原来的重开发向增强运营能力转变。他同时表示，五年内迈入千亿俱乐部。

根据不久前远洋地产发布的2014年年报，去年实现营业额388.96亿元，同比上升25%，2014年远洋销售额突破400亿元，增长12%，毛利增8%达到81.67亿元。不过，其毛利率从2013年的24%下降到21%，净利润率为12%，同样下降3个百分点。

李明介绍，管理能力是未来企业生存的关键。2013年底公司开始意识到市场要变，就着手开始研究实施新战略。2014年，远洋新增土地储备700多万平方米建筑面积，全部位于京沪两地，而又通过项目出售卖掉超过600万平方米建筑面积的三线城市库存。几经腾挪现在远洋几乎彻底退出了三线城市。

尽管目前北京市场上刚需仍然是市场主流，但刚需只是解决基本的居住问题，而且这个市场已经到了足够的规模。因此公司预计最多三年以后，改善性需求就会成为市场主流。远洋地产将成为只做一二线城市市场，并且重新定位于高端住宅的开发商，虽然目前远洋刚需和改善性需求的比例仍然相当，但未来如何满足改善性需求将成为远洋首要考虑的事。

“三年后改善性需求反而会支撑市场，未来主要聚焦城市核心地段。”远洋地产已经关注到一线核心城市和城市中心地带的棚改、旧改和城中村改造，远洋地产现在就有几个在北京四五环之间的城中村改造项目。在武汉和深圳做城市改造项目，推进都比较顺利。

在远洋未来“新四元”业务版图中，房地产金融业务将占比10%，其余最大的是住宅开发，依次是商业地产和养老地产。

北京商报记者 董家声