根据自身定位提供更多附加值成为公寓市场未来方向。王津 摄

与今年住宅市场在利好刺激下一片火热相比，同样曾经受到置业者热捧的公寓产品却是不温不火。统计显示，今年前10月天津全市公寓成交量价齐跌，处于2010年以来最低水平，除了个别区域量价略有上涨外，其他区域量价均有所下跌。投资性热潮有所降温，自住需求成为主流。

需求乏力 天津市场量价齐跌

据天津中原商业中心研究统计，今年前10月天津公寓市场较去年同期相比量价齐跌，成交4468套，成交328442平方米，同比下滑9%，成交均价为12450元/平方米，同比下跌5%。

分区域来看，前10月天津中心城区公寓市场成交量与去年同期相比呈量跌价升趋势，成交1640套，同比下降43%，成交135152.6平方米，同比下降23%，成交均价为18427元/平方米，环比上升2%；环城四区公寓市场较去年同期相比则呈量升价跌趋势，成交1390套，成交97157平方米，同比上涨9%，成交均价为8634元/平方米，同比下跌4%；滨海新区公寓市场较去年同期相比呈以价换量的趋势，成交1203套，成交73322平方米，同比上涨31%，成交均价为8452元/平方米，同比下跌10%；远郊区县公寓市场较去年同期相比量价齐跌，成交235套，成交22810平方米，同比下滑43%，成交均价为6128元/平方米，同比小幅下跌2%。

供应方面，今年前10月天津公寓市场供应量较去年同期相比小幅下滑，供应10250套，供应面积654822平方米，同比下跌4%。这主要受中心城区集中放量拉动，尤其是新八大里片区在今年推出公寓产品较多，中心城区前10月新增供应3762套，同比上升1.9倍，新增供应面积253865平方米，同比上涨1.2倍。相比较而言，天津环城四区、滨海新区、远郊区县新增供应量则呈大幅下跌态势。

“去年10月以来，房贷新政、公积金政策等一系列楼市政策，更多的是利好普通住宅，在首付压力及购房成本降低的大环境下，以往公寓不限贷、不限购等方面的优势大大弱化，不少刚需、改善型购房者被分流到了住宅市场，公寓市场一时遇冷并不令人意外。”天津中原地产商业部经理陈晰在接受记者采访时表示，相对于整体商品住宅市场的成交量而言，公寓产品占比并不高，市民公寓置业还是比较谨慎的。

投资退潮 自住需求渐成主流

据介绍，目前天津公寓主流产品大致分为酒店式公寓、城市型公寓和服务式公寓，其特点是总价低、精装修、投资门槛低、可商可住等，但也存在产权年限低、落户难度大、商水商电这些短板。从以往公寓类产品成交数据来看，投资客群和商住客群是主要消费群体，投资客群有一定的资金实力，看重地段价值、升值潜力、周边承租能力及带管理等附加值，通常选择小户型、低单价、低总价产品；商住客群多为年轻的创业人群，看重交通通勤能力、功能空间，通常选择核心地段的具有高附赠特点的LOFT产品。

“从今年楼市成交来看，在楼市政策导向下，自住类购房快速升温，购买公寓的客群同样呈现自住化特征，大有反超投资客群的趋势。”陈晰分析说，这一方面是整体楼市消费趋势已从投资过渡到自住，楼市在近些年连续上涨下，投资功能已经大大弱化，自住需求扛起了目前楼市的火热成交；另一方面，公寓市场以往落户、学区等短板在今年有了较大的突破，有多个公寓项目宣称可像普通住宅一样落户，有些甚至被纳入学区片，这对一些刚需甚至改善型客户极富吸引力。

记者在新八大里一处楼盘看到，不时有市民咨询公寓类产品，据销售人员介绍，购买该项目公寓的客户用来自住的占大多数。正在现场咨询的赵先生向记者表示，该公寓民水民电，可以落户，房价要比同楼盘的商品房便宜5000多元，将近80平方米的户型足够小两口自住需求。美中不足的是产权只有40年，楼间距相较普通住宅要密很多，居住舒适度势必会大打折扣，这让他在置业上难以取舍。

产品分化 未来卖点在附加值

公寓自住需求有所升温，业内人士也认为公寓市场前景要在自住属性上多下工夫，这事关公寓的去化速度。统计显示，目前天津公寓存量还是相对高企的。截至今年11月20日，天津公寓存量48151套，3750699平方米。如果参照今年前10月全市总成交量328442平方米的速度来看，去化压力显然不容忽视。

陈晰分析，由于政策利好以及经济环境放宽，住宅市场供需活跃，且向高总价产品转化，从而分流了大量高端改善和高端投资客群，未来公寓市场将面临更进一步的功能性分化，且做到极致。以新八大里为代表的城市型公寓，已经高度住宅化，相比商水商电的传统公寓，降低了生活成本，正在充当低总价住宅补充品。还有些开发商引入创新概念的商住式公寓，如微型工作室、单身公寓、蜂巢办公等新型产品，为办公创造优质环境，吸引了大量高品质办公型客户。而随着天津外资差旅人群逐年上涨，致使发展商运营思路从销售型向资产运营型转化，功能、配套更加完善的高端服务型公寓也会越来越多。

“相对于普通住宅，公寓既有优势也有劣势，在产权年限及落户上显然无法与普通住宅相比拟，因此，公寓需要根据自身定位向客户提供尽可能多的附加值，这样才能在楼市竞争中占据一定优势。” 陈晰说，主打自住的公寓，需要在地段、出房率、采光、配套、价格等方面不断突破，向客户提供宜居居所是关键；主打商住及投资的公寓，项目的软硬件要具有优势，后期物业及本身品质影响升值潜力，是决定租金回报的关键，也是决定项目去化速度的关键因素。